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목차
1. 개요
2022년 9월 21일 제61차 부동산가격심의위원회와 제3차 주거정책심의위원회의 결과로 조정대상지역 해제에 대한 정부의 발표가 있었습니다. 조정대상지역이 해제가 되면 어떤 효과가 있을까요?
투기과열지구와 조정대상지역이 무엇인지 헷갈리실 수 있는데요. 아래 링크의 글을 참고하세요.
| 투기과열지구와 조정대상지역의 차이 |
2. 규제지역 지정효과
※ 투기지역 효과는 투기과열지구의 금융규제만 해당
| 구분 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | |
| 금 융 |
가계대출 | •LTV : 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20% 15억원 초과(아파트) 0% * 서민·실수요자 : 6억원 이하 60%, 6~9억원 구간 50%(최대 20%p 우대) |
•LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% * 서민·실수요자 : 5억원 이하 70%, 5~8억원 구간 60%(최대 20%p 우대) |
| •DTI : 40% * 서민·실수요자 : 60%(20%p 우대) |
•DTI : 50% * 서민·실수요자 : 60%(10%p 우대) |
||
| •중도금대출발급요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한) | |||
| •2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) | |||
| •주택 구입 시 실거주목적 제외 주담대 금지 | |||
| 사업자대출 | •주택매매·임대사업자, 이외 업종 사업자 주택 구입목적 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지 |
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| •주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.5배 이상 | •주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.25배 이상 | ||
| • 민간임대매입(신규) 기금융자 중단 | - | ||
| 세제 | - | • 2주택 이상자 취득세 중과 | |
| •다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제 (2주택+20%p, 3주택+30%p) |
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| •2주택이상 보유자 종부세 추가과세 | |||
| •일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 (2년이내 양도) |
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| •1주택이상자 신규 취·등록 임대주택 세제혜택축소 (양도세 중과, 종부세 합산과세) |
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| •법인이 8년 장기 임대등록하는 주택 종부세 과세 | |||
| 전매제한 | •주택 분양권 전매제한 (소유권이전등기일까지, 최대 5년) |
•주택 분양권 전매제한 (소유권이전등기일까지, 최대 3년) |
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| •오피스텔 분양권 전매제한(소유권이전등기일 or 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간) ‣ 100실 이상 오피스텔 |
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| 청약 | •청약 1순위 자격요건 강화 / 해당지역 거주자 우선 공급 | ||
| •민영주택 가점제 적용비율 (85㎡이하 100%, 85㎡ 초과 50%) |
•민영주택 가점제 적용비율 (85㎡이하 75%, 85㎡ 초과 30%) |
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| •재당첨 제한(10년) | •재당첨 제한(7년) | ||
| •분양가격 9억원 초과 주택 특별공급 제한 | - | ||
| •오피스텔 건설지역 거주자 우선 분양 ‣ (100실 이상) 분양분의 10~20%이하/(100실 미만)분양분의10%이하 |
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| 정비사업 | •재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택) | ||
| •재건축사업 조합원 지위 양도제한 (조합설립인가 후 소유권이전등시까지) |
- | ||
| •재개발사업 조합원 지위 양도제한 (관리처분계획인가 후 소유권이전등시까지) |
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| •정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년) | |||
| 기타 | •주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무 + 증빙자료 제출 |
•주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무 |
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참조 : 국토교통부 보도자료(2022-09-21 14:00)
| 출처 : 국토교통부 보도자료(2022-09-21 14:00) - 지방 광역시·도 조정대상지역 전면 해제 |
3. 조정대상지역 지정해제 효과
조정대상지역 규제해제가 의미하는 것은 규제의 완화라고 보시면 됩니다. 조정대상지역의 경우에 투기과열지구보다 규제 단계가 낮다고 볼 수 있지만, 세제, 청약, 대출 등에서 가장 강력한 규제를 받습니다. 규제지역이 해제가 될 경우에 LTV, DTI 등의 가계대출에 대한 추가 규제를 적용받지 않게 됩니다.
LTV는 비규제지역과 동일하게 70% 수준까지 적용을 받는데요. 강하게 적용되었던 세제에 대한 규제도 해제가 됩니다. 또한 2주택 이상 다주택자에 대한 양도세 중과, 취득세 중과, 장기보유특별공제 배제가 없어지게 됩니다. 1주택 이상 소유자의 신규, 취득, 등록 임대주택 세제혜택도 정상화가 됩니다.
조정대상지역 지정해제가 되면 주택 분양권의 거래도 쉬워지는데요. 소유권 이전 등기일까지 투기과열지구에서는 최대 5년간 전매 금지, 조정대상지역에서는 3년간 금지되었던 제약이 사라집니다. 또한 청약 재당첨제한의 경우 투기과열지구에서는 최대 10년 제한, 조정대상지역에서는 7년 제한이 없어집니다. 주택 취득시에도 자금조달계획의 신고의무나 증빙자료 제출의무가 없어집니다. 아래에서 세부적으로 알아보겠습니다.
3.1 대출완화
세대당 2건까지 주택담보 대출이 가능합니다. 대출 시 전입 조건이나 처분 조건이 사라집니다.
→ 비교 : 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 구간 50%, 9억원 초과분은 30%, 총부채상환비율(DTI) 50% 적용됩니다. 투기과열지구에서는 9억원 이하 구간 40%, 9억원 초과분은 20%, 15억원을 넘어설 경우 대출을 받을 수 없는 등의 제한이 있습니다.
3.2 세제혜택
1) 실거주 조건 없이 보유만으로도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
→ 비교 : 조정대상지역에서는 1주택자가 양도소득세 감면을 받으려면 2년 보유, 2년 실거주 요건을 충족해야합니다.
2) 일시적으로 2주택자가 되는 경우 처분기한이 3년으로 늘어납니다.
→ 비교 : 규제지역에서는 1년 이내 처분하는 조건으로 양도세 비과세 혜택이 있습니다.
3) 양도세의 경우 중과 세율이 적용되지 않고, 양도 차액에 따른 6~45%의 기본 세율만 적용됩니다.
*정부가 조정대상지역 내의 2년 이상 보유 주택의 양도세 중과를 내년 5월 9일까지 유예하여 규제지역도 적용됩니다.
→ 비교 : 조정대상지역에서는 2주택자의 경우 기뷴세율에 20%중과, 3주택자는 30% 중과가 됩니다.
4) 다주택자 장기보유 특별공제가 적용되어 보유기간에 따라 양도차액의 최대 30%까지 공제를 받을 수 있습니다. 2주택자이상인 경우에는 과세표준에 따라 종부세율이 0.6%~3.0%가 적용이 됩니다.
→ 비교 : 규제지역의 경우에는 다주택자의 양도소득세 중과 시에 장기보유에 대한 특별공제가 적용되지 않습니다. 또한 2주택자 이상인 경우에는 종부세율이 1.2%~6%까지 적용이 됩니다.
5) 취득세에 대하여 2주택 취득시에도 1주택과 마찬가지로 1~3%의 일반세율이 적용됩니다.
→ 비교 : 규제지역의 경우에는 다주택 취득 시에 2번째 주택의 취득세는 8%, 3번째 주택의 취득세는 12% 세율이 적용됩니다.
3.3 청약, 전매 등 규제완화
1) 세대원이나 다주택 세대주도 1순위 청약이 가능합니다.
→ 비교 : 전매가 규제되는 지역의 경우에는 무주택자 또는 1주택 세대주에 한해서만 청약의 기회가 주어집니다.
2) 청약통장 가입기간이 6개월 이상으로 조건이 완화가 됩니다.
→ 비교 : 규제지역에서는 2년 이상 24개월 납부요권이 충족되어야 합니다.
3) 분양가 상한제가 적용된 주택에 대하여 전매제한 기간이 분약권 계약 직후 또는 6개월 이내에도 가능해집니다.
→ 비교 : 분양가 상한제가 적용된 주택의 대해서 수도권 투기과열지구는 최소 5년~최대 10년 전매가 불가능하며, 조정대상지역에서는 3년간 전매가 불가능합니다.
4) 전용면적 85m^2 이하 전체 물량의 60%를 추첨을 통하여 공급하게 됩니다.
→ 비교 : 조정대상지역의 경우 전체 물량의 25%만 추첨을 통하여 공급합니다.
5) 청약의 재당첨 제한이 없어집니다.
→ 비교 : 조정대상지역에서는 세대원 전원이 5년 이내에 당첨이력이 없어야 청약의 자격이 주어집니다.
4. 조정대상지역 지정해제현황
전국의 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄어들었습니다. 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들게 되었습니다. 자세한 내용은 아래 링크를 참고하세요.
| 조정대상지역 지정해제현황 |
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